Wohnfläche: "Länge mal Breite" statt Verordnung

Haben sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages verständigt, die Wohnfläche nach dem einfach zu handhabenden Maßstab „Länge mal Breite“ zu berechnen, finden die Berechnungsgrundsätze der Wohnflächenverordnung keine Anwendung. Zu diesem Schluss kommt das LG Saarbrücken in einem Urteil vom 06.03.2015 (Az. 10 S 160/14).

Nach der Verkehrsanschauung sei die Wohnungsgröße ein Merkmal, das für den Wert der Mietsache von wesentlicher Bedeutung ist. Wird die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, liege darin regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent davon abweicht.

Die vereinbarte Wohnfläche sei jedoch nicht zwingend nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Dies verbiete sich schon deshalb, da der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig sei. Den Parteien stehe es daher frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen. Kommen die Parteien demnach überein, Räume beispielsweise mit Dachschrägen mit ihrer vollen Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen, sei es dem Mieter im Nachhinein verwehrt, den Minderungseinwand aus dem Berechnungsmaßstab der Wohnflächenverordnung herzuleiten.

Ob eine solche abweichende Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorliege, sei nach den anerkannten Auslegungsregeln zu ermitteln. Dann entspreche es aber auf dem privaten Wohnungsmarkt dem wohlverstandenen, vernünftigen Interesse beider Parteien, die Fläche anhand eines Maßstabs zu beschreiben, der an Ort und Stelle durch Einsatz eines Zollstocks unter Anwendung elementarer Rechenoperationen transparent überprüft werden könne.

Fern liege es dagegen, dass eine Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgenommen werden soll, die nicht ohne sachverständigen Beistand verifiziert werden kann. Im vorliegenden Fall ließen zudem die persönlichen Umstände beider Mietvertragsparteien keinen Schluss darauf zu, dass Erfahrungen mit den spezifischen Besonderheiten der Berechnungsmöglichkeiten bestanden.

Die ursprünglich vereinbarte Berechnungsmethode hat auch bei Nachträgen zum Mietvertrag bestand, wenn zuvor keine Einwände erhoben wurden. Dann könne jede Partei davon ausgehen, dass die in der Vergangenheit unbeanstandet praktizierte Berechnung auch für einen Nachtrag gelten müsse.